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  • 新湖中宝募55亿投旧改 房企再融资开闸继续发酵

    来源:www.addieskate.com 发布时间:2020-01-12

    近年来,备受关注的住房企业再融资引发了另一场风波。

    8月1日晚,新湖宝发行了再融资计划,拟以不低于3.07元/股的价格私下发行不超过17.91亿股,融资总额不超过55亿元,用于上海新湖青兰国际3354号和上海新湖明珠市三期三、四区两个棚户区。

    当晚另一家房地产公司也提出了融资计划。海印股份有限公司8月1日宣布,计划以不低于834元/股的发行价格私下发行1亿股,总融资8.34亿元,其中5.84亿元用于广州国际商品展览贸易城国际汽车展览贸易中心项目的开发建设,其余2.5亿元用于补充海印股票的营运资金。

    作为三年来第一个直接用于房地产开发项目的再融资计划,新湖宝再融资计划的“窗口”含义似乎更加强烈。然而,一位接近监管层的权威人士表示,住房企业的再融资不会完全开放,只是在个案基础上有针对性地支持经济适用房项目。然而,一些人预计,随着新湖宝固定增长计划的公布,其他暂停交易、正在考虑重大重组或再融资的房地产企业也将陆续公布计划。

    7月份以来住房企业的暂停引发了对住房企业再融资的预期。一位行业分析师曾指出,“住房企业的具体政策和计划目前尚不明确,但从迹象来看,应该确定自由化的总体方向。”然而,大通证券的金洪平认为,“房地产自由化和融资应该是一个渐进的调整。”

    新湖宝鼎增旧区改造仍需证监会批准。

    根据新湖宝的计划,计划以不低于3.07元/股的价格私下发行不超过17.91亿股,融资总额不超过55亿元,用于上海两个棚户区改造项目的上海新会青兰国际和上海新会明珠市三期三标段和四标段。两者的投资额分别为30亿英镑和25亿英镑。该项目两次总投资超过125.8亿元。换句话说,筹集的资金占项目总投资的43%。数据显示,虽然这两个项目都是棚户区改造项目,但净销售利率不低于普通商品房销售项目。一旦项目进入最终会计期,它将对新湖宝的业绩产生更大的影响。

    一些分析师指出,虽然新湖宝增发计划仍需中国证监会审核,理论上仍有不获批的可能,但从新华鲍忠的顺利公布可以看出,最终获批的可能性非常高。

    有人说新湖宝之所以能够这么快披露再融资计划,是因为少数直接用于房地产项目开发的被暂停的住房企业有固定的增加计划,这与它对当地保障性住房项目的大力支持有关。

    在此之前,平安证券曾发表过一篇研究论文,认为如果再融资能够部分自由化,一个可能的方向是作为棚户区改造和新型城镇化的配套政策融资出现。然而,也有媒体报道称,住房企业的再融资较为宽松,是否有经济适用住房开发项目是审查的重要依据。

    7月,房地产公司暂停交易,中国证监会保持了同样的语气。

    触发房地产公司再融资的预期开放是一个“巧合”,自7月份以来,上市房地产公司已大量暂停交易。

    下半年第一只停牌的股票是金丰投资。金丰投资于7月2日宣布暂停交易,称控股股东上海房地产将研究涉及该公司的重大问题。

    此外,除了资产重组和固定增长的迹象,铁岭新城、长春京凯等一些住房企业也在7月份宣布了债券发行计划。

    但是,中国证监会对这一传言的声明始终与6月28日一致,即审查期间将咨询国土资源部,对闲置土地、土地投机、囤积居奇、哄抬价格等违法行为的房地产开发企业进行再融资的大门依然关闭。

    对中小住宅企业的资本状况仍有隐忧。

    至于中小型住宅企业,对住宅企业再融资的期望实际上更大。

    虽然今年房地产市场复苏迅速,但销售收入大大缓解了住房企业的财务压力;然而,二级市场释放房地产再融资的预期也有望进一步提高住房企业的未来资本。然而,从房地产上市公司的角度来看,一些公司仍然面临着很大的偿债压力,这增加了未来股权融资的需求。

    目前,本次披露的8家住房企业上半年净营业现金流合计12.86亿元,同比增长21.83%,但潜在偿债压力仍不可低估。

    以南京高科技为例。截至6月底,公司货币资金仅为8.24亿元,短期贷款41.47亿元,一年内到期的非流动负债4.8亿元。这两项短期负债的总和已经是货币基金的5.61倍。同样,截至6月底,贾凯货币资金为23.25亿元,公司一年内到期的短期贷款和非流动负债合计为68.99亿元。此外,陆家嘴和卧龙房地产等公司上述两项短期负债的总和与货币资金的比率也超过1.5倍。

    如果我们看看第一季度披露的数据,一年内到期的40%以上的短期贷款和非流动负债的总和是货币资金的1.5倍以上。相比之下,去年年中四大住房企业今年第一季度的报告比例基本保持在50%至80%之间。显然,与领先的住宅企业相比,中小住宅企业的资本状况仍有“隐忧”。

    S&P报告还指出,如果中央政府采取进一步措施限制“影子银行”业务活动(如信托融资),许多弱势房地产企业今年可能会发现融资或融资成本更难。影子银行融资已成为房地产开发企业无法从银行获得贷款的主要融资渠道。

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