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  • 农地入市焕发“沉睡”土地活力

    来源:www.addieskate.com 发布时间:2020-01-22

    农村土地市场揭示“沉睡”的土地活力

    浙江省德清县调研报告

    中国经济网记者李华林

    作为农村“三块地”改革试点的重要内容之一,集体经营性建设用地的市场进入备受关注。谁是进入市场的农地主体?农田是如何进入市场的?如何保护农民的利益?这些都是农村集体经营性建设用地以同等权利进入市场的关键环节,都需要在探索中找到答案。

    浙江省德清县是集体经营建设用地入市试点县之一。自2015年以来,经过两年大胆探索,已取得初步成果。德清县委书记向乐民表示,改革激活了农村土地资产,促进了农村集体经济发展,更好地保护了农民权益。

    界定资格

    村集体和农民成为市场主体。

    农民集体,包括村集体和村民小组,成为市场的主体。市场涉及的主要问题都是公开、民主决策和民主管理,提高农民的土地管理意识。

    谁是市场的主体?换句话说,谁是主宰土地市场的农业土地的“主人”需要首先明确界定。德清县国土资源局局长郭志伟说,以前土地部门做了所有的工作,现在农民集体,包括村级集体和村民小组,已经成为市场的主要参与者。农村土地制度改革的目的之一是让农民分享土地增值收益,使他们成为土地所有者,激发管理和经营土地的积极性

    郭志伟表示,德清县对镇、村、组三级集体建设用地采取了“独立市场准入、委托市场准入和合作市场准入”三种不同的市场准入方案。乡镇资产管理公司等全资子公司或其代理人应当将原属于乡镇的土地入市;村集体所有的土地由村股份经济合作社入市,村民小组可以委托村股份经济合作社等代理人入市。“德清县已于2013年完成所有经营资产的量化持股。全县106个村(社区)成立股份经济合作组织,33万农民成为股东。这些合作社有资格成为市场参与者,并成为市场参与者。”郭志伟说。

    为了控制生态环境,德清县洛社镇东恒村于2009年关闭了所有矿山,留下4000亩废弃矿山。随着试点项目的开始,当地政府积极填坑和整地。680亩土地将作为集体建设用地投入市场,用于建设公共园林。2016年,中创花园一期69亩建设用地在县拍卖平台上市,15家企业成为受让方。土地使用权按照《工业用地条例》出让50年,总成交价为1462.6万元,平均每亩21万元。

    农地入市能给村集体带来好处,村干部能决定入市吗?德清县国土资源局副局长邱房融表示,如果界定了市场主体,就应该赋予集体和农民参与市场的权利、知情权和决策权。东恒村党支部书记张顺龙表示,为了增加透明度,该村对涉及市场的重大问题,如地块情况、进入市场的方式、初始地价和收入分配等,进行了公开、民主决策和民主管理的全过程。进入市场前,是否进入市场以及如何进入市场只能在村民投票同意后才能报告。市场准入项目批准后,土地价格评估、市场准入计划、收入分配等。应当公开,项目可以imp

    农村集体经营建设用地入市试点项目再次为村镇提供了振兴土地资源的机会。在德清,农田进入市场的第一步是核实资产和查明家庭背景。

    通过对德清县集体建设用地“一村一梳、一地一梳”的调查,全县共发现集体建设用地1881宗,亩。为此,德清县决定以现有存量土地作为试点改革。在坚持“土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线的基础上,设定“四位一体”的门槛,即城乡建设用地必须符合土地利用总体规划、城乡建设规划、产业发展规划和生态保护规划。“四定一制”是农地入市的最终决定权。对于那些符合规定和不符合规定的,市场可以调整。考虑到农村集体资金短缺,大多数业主提出的土地规模保留申请被公开接受,实行“先保留,后复垦,再入市”。

    茂林位于莫干山脚下的路楠村,是一个竹子种植的地方,流水、青砖灰瓦依偎在森林中。“村里的住宅经济正在迅速增长。然而,由于政策限制,大多数投资者只能租用空置的农业住宅和废弃的校舍,这不能形成规模投资效应。”路楠村党支部书记桂建国介绍。

    农地试行入市后,路楠村共有4亩土地。村里最完整的集体建设用地是村委会旧址。根据莫干山镇休闲度假产业的定位,该地块已规划为旅游用地。南路村决定将该地块纳入市场,出租给德清元社酒店管理有限公司开发住宅。废弃土地具有经济价值,给集体经济带来收入,有利于村庄的长期发展桂建国说。

    实际上,德清发现农地进入市场是复杂的。由于土地规划,一些工业园区不属于集体管辖。一些集体建筑工地分散,不具备进入市场的条件。有可能进入市场吗?邱房融表示,德清探索了多种进入市场的方式,如整合分散的跨村建设用地存量,调整异地进入市场的方式,解决真实的土地冲突,允许异地集体经济组织分享改革红利。

    迄今为止,德清县已录入131个地块,面积855.55亩,成交额1.88亿元,农民和集体成交额1亿多元。邱房融说,从几年的试点项目来看,集体经营性建设用地和国有土地在地理范围和市场对象上存在差异。集体土地入市对国有土地市场没有造成任何影响,但激活了部分土地供应,有效利用了闲置低效的农村建设用地。

    建立规则

    如何进入市场有规则可循

    德清实行统一的交易平台、统一的地价体系、统一的交易规则、统一的登记管理、统一的服务监管,以及将土地纳入统一监管体系的“六统一”规则

    如何进入市场?“农民过去想租就租,想买就买。现在土地已经进入超市,买卖必须遵循统一的规则和程序。”邱房融表示,德清县为农村集体经营建设用地入市制定了成熟的规则,实施了统一的交易平台、统一的地价体系、统一的交易规则、统一的登记管理、统一的服务监管和土地纳入统一的监管体系。这“六个统一”使德清完成了国家的第一次集体行动

    在等待了两年多之后,事情发生了变化。德清县被选为农村集体经营建设用地市场准入试点县。县土地局与赵建龙协商,将莫干山镇的土地转让给他。赵建龙犹豫了一下:“集体经营的建设用地进入了市场。我第一次听到这个概念,我能买下土地并拿到所有权证书吗?你能自由买卖吗?我能得到抵押贷款吗?这个县没有先例,我也不知道。”国土资源局向他解释说,集体经营建设用地将试行入市,与国有土地享有同等的价格和权利。土地使用权除出售外,还可以出租、定价和投资(入股),国土资源局享有转让、出租和抵押等多种功能。赵建龙决定试一试。2015年8月,他以307万元的总价拍摄了该地块,并获得了该地块土地使用权40年的租赁期。至此,德清完成了集体经营性建设用地入市的“首笔”交易。

    赵建龙在德清县公共资源交易中心签订转让合同后,向县国土局交回了土地权属证书。凭此权证,他向中国农业银行德清县支行借款150万元,投资兴建度假酒店,这也是国内第一笔集体经营建设用地抵押贷款。

    与通过协议转让获得土地的赵建龙不同,其他企业采用租赁方式。从事金属加工的温州人陈家涛通过招商来到德清县。建工厂和找地方很麻烦。2013年,他看中了下珠湖街八子桥村12亩废弃矿区,但该地区没有合适的政策,八个部门未能为此召开协调会议。试点项目启动后,八子桥村于2015年将土地挂牌出租。陈佳涛立即在县政府的拍卖平台上拍下了这块土地的照片。租金每五年支付一次。租金每五年上涨5%。第一笔付款是31万元。“中小企业的土地一直是个问题。农地进入市场为我们提供了新的渠道。灵活的租赁模式也大大减少了土地早期的资本投资。”

    收入分配

    平衡各方利益

    平衡国家、集体和个人利益是农村集体经营建设用地进入市场的一项重要任务。同时,为了对资金进行监管,将土地收入纳入建设用地专项账户,实现实时监管。农地进入市场后,各方最关心的是如何分配收益。德清县农业经济站主任周卫国认为,农地入市的资金配置不仅要惠及老百姓,还要促进集体经济的发展。平衡国家、集体和个人的利益是农村集体经营建设用地入市的重要任务

    首先澄清国家和集体。周卫国说,当集体土地和国有土地享有同等的价格和权利时,它们也应该履行相应的义务。德清县采用“分类与差别化”的方法,从市场转移资金中提取部分增值收益调节基金,主要用于城乡基础设施建设、农村环境改善等支出,直接和间接回馈农村,征收比例为土地交易价格的16%-48%。迄今为止,德清县共收到调整资金3400万元。

    区分组内的人。内部是如何划分的?有可能直接把钱分发给每个人吗?周卫国说,德清县农村土地分为村民小组所有和镇村集体所有。根据不同的所有制,采用不同的利益分配方案。村民小组出售的全部土地由村民小组直接分配,可以分配给每户。该团体将拨出12%的公共福利基金。集体所有的土地

    还有一些村集体直接将这笔钱用于村级公共福利支出。在过去的两年里,莫干山镇仙潭村计划开发住宅。2015年,该村4亩荒地将进入市场,总收入110万元。该村党支部书记沈良根表示,一部分资金用于继续平整土地,以备未来进入市场,另一部分用于修建道路、绿地、停车场和其他公共设施。"额外的钱也可以用来量化股票红利,村民们也获得了实实在在的利益。"

    农田进入市场,土地资源得到振兴,村集体经济获得长远利益,农民利益得到保护。然而,土地入市转让费仍然面临着保值增值的问题。周卫国坦率地说,由于缺乏好的项目,许多村庄仍然睡在他们的账户上,无法拿走所有的钱,也没有地方投资。显然,这个问题不能由一个村庄来解决。周卫国建议,在缺乏理想的项目投资的情况下,总的来说,每个人都希望通过保守和稳定的方法来追求价值保值,比如借钱给政府或购买债券。德清县副县长陈建认为,路总比困难多。只要方向正确,就会有更多的改革途径。市场化改革可以顺利进行,农村发展的内生动力可以持续刺激增长。

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